Сто одна семья, проживающая в ветхом и аварийном жилье в Свердловском районе, будет расселена до 2030 года благодаря механизму Комплексного развития территорий (КРТ), действующему в Иркутске. Еще один участок ветхой застройки — в 13 гектаров — будет расселен и преобразован в Правобережном округе, договор с инвестором уже заключен.

О том, что такое механизм КРТ и как именно он позволяет значительно ускорять процесс расселения ветхого жилья, 38NEWS рассказал заместитель мэра, председатель комитета по градостроительной политике Евгений Харитонов.

Евгений Аркадьевич, поясните подробнее, что такое Комплексное развитие территорий?

По сути – это механизм, который дает нам государство, законодатели, с помощью которого мы можем привлекать для расселения ветхого аварийного жилья инвесторов. Сохраняя тем самым бюджетные деньги. Потому что, получая территорию под застройку, инвестор несёт социальную нагрузку, в первую очередь – по расселению ветхого жилья.

Дома, которые после 1 января 2017 года признаны ветхими и аварийными, встают в очередь на расселение. И называть сроки, когда они будут расселены по государственным программам, сложно, особенно для жилого фонда, признанного ветхим уже в 2019 – 2024 годах. А механизм комплексного развития территорий позволяет нам делать это гораздо быстрее. И люди, которые за счет инвестора получают возможность переехать в новое жилье, я думаю, говорят только спасибо.

Например, сейчас идет комплексное развитие территории в границах улиц Флюково — Звездинская – Миронова в Свердловском районе. В конце 2024 года состоялся конкурс, в результате которого был заключён договор на развитие этой территории со специализированным застройщиком «Чайковский».

Общая территория застройки — примерно два гектара, в её границы входят четыре дома, признанных в установленном порядке ветхими и аварийными. Один из них, который был признан до 1 января 2017 года, уже расселен, уже расселены тридцать восемь семей.

Во-вторых, инвестор несет нагрузку по комплексному развитию территории. Например, в документации этого объекта уже предусмотрено, что застройщик обязан представить помещение дополнительного образования площадью не менее 400 кв. метров, в строгом соответствии с градостроительной документацией.

Насколько знаю, у многих жителей Глазково это вызывает вопросы – почему учреждение дополнительного образования, почему не общеобразовательная школа?

Очень хороший вопрос. Дело в том, что полноценную школу на этом участке разместить невозможно в силу разных причин: положения, геометрии участка, наличия «красных линий».

Кроме того, в градостроительной документации буквально через улицу предусмотрено строительство школы на 1175 мест. Да, этот участок под будущую школу сейчас еще застроен, но мы эти дома будем признавать ветхими и аварийными и также в рамках комплексного развития территорий уже другим застройщикам будем предлагать их расселить. У нас есть механизмы, как это сделать, чтобы в перспективе там появилась полноценная школа. А отдельно стоящие пристрои на 100—200 мест — они в экономическом плане нерентабельны. В каждой такой небольшой школе надо организовать и спортзал, и пищеблок, и иметь определённый персонал. Поэтому самое оптимальное решение — это школа на 1 200—1 500 мест.

И мы уже приступаем к реализации этого проекта путём расселения жильцов.
Когда участок будет полностью расселён и сформирован, я думаю, что это будет до тридцатого года, мы уже приступим к мероприятиям по строительству.

То есть я правильно понимаю, что квартиры в аварийных домах, подлежащих сносу, застройщик у владельцев выкупает? Таким образом, у жильцов появляются средства на приобретение нового жилья?

Да.

А кто определяет планку стоимости квадратного метра при такой продаже?

Очень хороший вопрос вы задаёте. Потому что нередко мы сталкиваемся с завышенными ожиданиями владельцев квартир в этой связи. Но существует определённый порядок, определенные методики оценки недвижимости. Подсчет ведет не застройщик, не я, есть определенные методики. Расчеты делают организации, которые имеют соответствующие допуски для проведения оценки недвижимости. Если собственник не согласен с этой оценкой, ее выносят уже в судебном порядке.

Я могу сказать, что оценка ведется достаточно адекватно. Но, исходя из того, что мы видим, всегда находятся люди, которые имеют завышенные ожидания. Например, «у меня была одна квартира, а я хочу три, потому что мы втроём живём». В таком случае включается судебный порядок, который в конечном итоге всё равно находит решение, и, как правило, оно близко к тому, что существует на рынке. Ну, а просить за ветхое-аварийное жилье по 300—400 тысяч за квадратный метр ….  Это просто затягивает механизм реализации проекта. Есть судебный порядок, и всё равно рано или поздно по разумной цене происходит изъятие недвижимости, но разногласия затягивают процесс и только мешают реализации проектов.

Какие еще территории в Иркутске развиваются по такому же механизму?

Вообще понятие комплексного развития территории действует с 2021 года. До этого было понятие «развитие застроенных территорий».

И в части комплексного развития территорий у нас сейчас уже заключено пять договоров. Четыре из них — в Свердловском районе. Таким образом там будет расселена 101 семья, и я еще раз подчеркну, что это будет сделано без участия бюджетных денег и, кроме того, на каждом объекте застройщику предусмотрена социальная нагрузка.

В какие сроки это будет сделано?

Реализация запланирована до 2030 года. Все застройщики идут в графике, и мы контролируем очень чётко, прежде всего, сроки расселения.

Вы сказали пять договоров: четыре в Свердловском районе, а еще один?

Вообще комплексное развитие территорий — это тема отдельного большого разговора или даже круглого стола. Вот не так давно мы заключили договор в Правобережном округе на очень большое КРТ. Это тринадцать гектаров территории, на которых расположены 82 дома как аварийных, так и так называемых территориальных, которые не признаны аварийными, но находятся в степени износа более 50%, то есть, по сути, в любой момент тоже могут быть признаны ветхими и аварийными.

И также там на застройщике лежит социальная нагрузка – он должен будет на свои средства расчистить и передать городу участок не менее трёх гектаров под строительство школы.

Что касается надежности застройщиков – где гарантии их надежности? Кто гарантирует, что они выполнят свои обязательства?

Что касается объектов жилищного строительства — да, тут, конечно, государство нас страхует. Это 214-й закон, это эскроу-счета, это банковское сопровождение. То есть тех ситуаций с обманутыми дольщиками, которые были раньше, их уже быть не может. Процесс контролируют банки, и в случае форс-мажорных обстоятельств дольщик получает назад свои деньги, либо банк достраивает жильё с другим подрядчиком.

Единственное, что я рекомендовал бы людям – при выборе недвижимости смотреть на факт получения застройщиком разрешительной документации. Если получено разрешение, значит всё идет по закону и проблем не будет. Потому что, к сожалению, бывают прецеденты, когда под видом индивидуального жилого дома рождается какой-то многоквартирный дом, потом в долях реализуется, и вот потом начинаются проблемы.

А в целом по застройщикам я проблемных ситуаций не вижу, и даже если они возникают, то решаются.

То есть в застройщике, который в Глазково начнет строительство, тоже сомневаться не стоит?

Нет, не стоит сомневаться. Эта группа компаний уже неплохо себя показала на других площадках. Во-вторых, компания несет социальные затраты, она не бесплатно получила эту площадку. Кроме того, процесс защищён законом. Я не вижу никаких поводов сомневаться.